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股權基金晨報:老百姓收入沒增長為啥房價為啥一直漲

來源:cnmsdn.com作者:合伙吧-投資者2017-08-28 08:24 收藏評論(0)閱讀(613)
導讀 股權基金晨報:老百姓收入沒增長為啥房價為啥一直漲

贵州彩票网最近孫宏斌和融創著實火了一把,有段子手說IPO之后還有孫宏斌輪,有人說孫宏斌做了最大的接盤俠,接了樂視還能接王首富,人家都把爛攤子給孫宏斌。

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更有網友開了腦洞:融創左手買樂視,右手買萬達文旅,回頭對樂視控股債務重組,獲取樂視網控股權,再把萬達文旅及酒店資產注入上市公司,把樂視強大的文化品牌和萬達文旅優質資產結合起來,成為超越迪斯尼的文化旅游項目,分分鐘讓樂視網市值超過2000億。到那時股權基金,一個樂視生態,竟然由孫宏斌建成了。

但回過頭來看這段發生在2016年11月23日,孫宏斌在《中國不動產金融年會》上的內部演講,就可以很清楚地理解這位當時27歲曾經聯想少將,落魄后8年再到百億資產的牛人,最近幾次百億級并購的策略和邏輯了。

贵州彩票网在這次內部講話中的幾個重點:

1. 對中國宏觀經濟形勢的判斷,融創的定位

贵州彩票网流動性寬松,利率很低,會改變嗎?專家總是分析拐點。什么叫拐點?沒有拐點。因為你沒有辦法。如果說有變化的話,那可能是M2原來的增長是13%,變成12%或者11%,不可能變成不增長。所以你擔心什么?!13%變成12%、11%對企業沒有什么影響。利率會漲嗎?美國肯定是要加息的,共和黨本來是要加利率的,特朗普要修路、修橋、要減稅,這兩點對通脹有預期,所以美國加息可能會快一點。但是美國加息中國就加息嗎?不太可能的。所以第二個判斷就是:流動性很多,還要繼續印錢,利率很低,這個是不會變的。

贵州彩票网去杠桿、去產能、去庫存。去產能和去庫存相對容易些,但是去杠桿挺難的。因為差的企業,要想讓它活著,就要借他錢,讓他還利息,你不借他錢,還不了利息。好的企業,銀行想借他錢,所以杠桿肯定是要加的。如果說結構性改革成功了,壞企業都死了,好企業銀行更想給錢了,然后杠桿就更高了。在經濟下行壓力大的時候,有很多并購的機會。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢,可以穿越周期的錢,就有很大的優勢。如果有這個機會不去做,反而減杠桿那是不對的。

全世界的貧富分化越來越嚴重。其實在2008年之前,美國老百姓的工資漲的很少,老板的錢更多了。邏輯就是,因為全球化把工廠搬到中國了,老百姓沒有工作了,但是老板成本降低了。或者是有了信息化系統以后,比如說沃爾瑪商場,收銀員少了,但老板的成本降低了。2008年以前的趨勢是,有錢人越來越有錢了,老百姓收入增長很慢。2008年量化寬松以后,美國的貧富分化更厲害。量化寬松那么多錢都去哪里了?窮人的收入并沒有很多的增加,錢都去有錢人那里了。所以,美國的貧富分化、歐洲的貧富分化都是很多很多年存在的事實。中國的貧富分化其實也是很嚴重的,不會比歐美要好。這個問題怎么解決呢?西方是通過選舉和稅收來調節財富的重新分配,所以才會出現這樣選舉結果。中國怎么辦?我不知道。但是有了這個判斷之后,我們做房地產怎么定位,就知道怎么變化了。融創做的是高端,如果算老百姓整體的收入房價比,怎么算都買不起房。但你算30%那是買的起的;如果算10%更買的起;如果算5%的話,那他什么房子都買得起。因為房價漲得很快,GDP增長是6.7%,人民幣在貶值,老百姓的收入實際上并沒有增加。融創一直堅持做高端和改善的,將來一定是有市場的。

2. 我的投資邏輯:買對地方、買對時間、多借點錢

贵州彩票网這個行業一定要理解分兩段:投資、蓋房子。投資錯了,蓋什么房子都是賠錢的,你的地買錯了。投資本來就是很難的事,這個行業投資比別的行業更難。為什么?杠桿太多。有銀行、客戶預付款,有杠桿以后讓投資變得很復雜。現在投了錢以后,杠桿很高,而且能不能賺錢要在三年以后,比種莊稼還難。這個行業首先是投資,投錯了以后做什么都不行。地買對了以后有品牌,做高端的,就更好。

贵州彩票网規模,這個行業去年不到10萬億的規模,到今年10月底9萬億了。10萬億的規模再增長也難了,但是在快速向大公司集中。現在前100名占40%多,前10名占20%多。去年前10名占17%,今年已經20%多了,前100名已經占40%多了。我覺得,這個行業下一步5~10年或者5年左右前100名會占70%~80%,前10名會占35%~40%。這樣的話,前10名平均就要4000億,沒有兩三千億進不了前10名。當然,這個是怎么形成的?小公司干不了了,買了地以后掙錢退出做不了讓大公司做,另外就是收購、兼并。這個行業本身就有金融屬性。這個特別重要。

這次的宏觀調控絕對是好事。對誰都是好事,客戶、開發商、銀行等都是好事。地越來越貴、風險越來越大,最后錢更難掙了。這次調控的嚴厲程度是很多企業預計不足的。這次的宏觀調控力度超過每一次的,這一次是自上而下的,是目標管理的。所以每個地方的政策不一樣,所以執行力度也不一樣。宏觀調控以后,我們做高端的肯定好。原來買10套,現在買1套,一定買位置好、品牌好、品質好、大一點的,那就是我們。理解這個行業的三個特點,第一點,投資也要做的好、房子也要蓋的好。有的公司,第一階段做得好,第二階段做的差;有的公司,第二階段做得好,第一階段做的差;哪個階段做不好都不行。第二點,市場規律,在快速的向大公司集中。第三點,是在時間和空間上都有錯配的情況,空間和時間帶來的不平衡。

有了這三點,我的投資邏輯就出來了:你要買對地方、買對時間,多借點錢。對現在來說,如果有錢的話放到賬上別著急花,后面還有機會。現在還不是時間,多借點錢,最好借的長一點,可以穿越周期的。這就是我說的投資邏輯。

3. 如果你的公司現金流有問題了,但還有價值,那你就可以找我

不確定市場環境下的確定選擇,或者不確定經濟形勢下的確定選擇。其實對于房地產行業來說,就是買不買地或者賣不賣房子,還有什么選擇?有錢糾結,沒錢的話買不了地,就是賣不賣房子。有錢別著急賣,沒錢趕緊賣,其實沒有什么可選擇的。其實你的選擇不多,任何形勢再不確定,你的選擇都是確定的。就那么點錢,買一塊地,能選什么?或者一塊地買不了,留著怕有風險。選什么?

所以要確定選擇。你要分析好了以后再選擇。

(一) 現金流風險。

贵州彩票网沒有現金流就死了。

贵州彩票网(二) 價值。

這個公司有沒有價值。

贵州彩票网我看了很多公司,一種是現金流沒有問題,價值有問題,然后就轉著轉著轉出一個窟窿;第二類公司是價值沒問題,現金流有問題,活不下去。對這個行業來說,第二類的企業可能更好一點。因為這個行業主要看中的是價值,這個行業和別的行業不一樣,別的行業并購的是資產占有率、是大腦,是專利。而這個行業并購的就是土地的價值。所以這個行業如果你現金流沒有問題,但是你的土地沒有價值,轉著轉著最后轉了一個窟窿。如果你現金流有問題,但是你的土地是有價值的,那還是有人愿意收購你的,公司是可以賣掉的。

我覺得這個行業就是這兩個風險:

贵州彩票网首先一定要控制現金流的風險。這個很多人都知道,但是沒有那么重視。第二個就是價值。地別買錯了,地買錯了,即使現金流沒問題,最后也會成為窟窿;如果地買對了,即使現金流有問題,你還可以賣掉。如果你的現金流沒問題,價值有問題,那就慘了。如果你的現金流有問題,但是有價值,你可以把公司賣了。如果想賣可以找我們,因為我們是市場公認的最好的合作伙伴。


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