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眾籌的“獨角獸”野心 眾籌模式有望成為一個獨角獸

來源:cnmsdn.com作者:合伙吧-八哥2017-06-06 08:36 收藏評論(0)閱讀(891)
導讀 目測一大波眾籌概念會隨著“618”狂歡而飛起來,綠地、碧桂園、中化方興、遠洋等巨頭們在互聯網領域頻繁圈地、玩轉營銷概念。盡管碧桂園自稱是首個前置進入開發環節的眾籌模式,但無憂我房負責人李熠認為無憂我房的眾籌模式才是區別于其他三種,前置需求并匹配到項目開發各個環節的首個房地產眾籌產品,是第四種眾籌模式。

第四種眾籌 ——“獨角獸”的野心

贵州彩票网眾籌,已經成為繼“互聯網+”之后,承載地產開發商轉型愿望的另一根稻草。碧桂園、綠地、遠洋乃至萬達,正毫不遲疑地殺入這片藍海之中。

在行業內部,房地產眾籌主要存在三種模式,1、理財投資類;2、營銷噱頭類;3、合作建造類。

贵州彩票网第一種有平安好房、房寶寶等企業,它們借助于自有的金融平臺優勢為開發企業提供融資服務。理財投資類眾籌的主要作用是融資和品牌宣傳,并不介入開發環節,和購房者有距離感。

采用第二種模式的企業比較多,例如遠洋和京東、搜房的天下貸、方興的光盤節,綠地也準備加入這一戰團。2014年“光棍節”方興地產借勢成功,極大刺激了開發商的營銷欲望,但業內也心知肚明這種模式只能作為刺激購房者入市的手法,在特定的時間節點才能形成爆發性的聚合力。

而第三類眾籌贵州彩票网模式之前被稱為合作建房,此前多由個人牽頭,往往無疾而終,互聯網概念進入地產圈之后,樂居、自由筑(資料、團購、論壇)屋希望可以在這個領域發揮自己的銜接作用,為日漸式微的中小開發企業提供實際支持。

贵州彩票网2014年方興在“光棍節”的成功誘發了行業內更大的胃口,各種眾籌概念輪番上演,但多數都是作為營銷手段在運用。嚴格地說,碧桂園和平安合作的眾籌,并未脫離出理財投資類概念,產品發布前置到開發環節,但更多的重合僅僅停留在時間重合期更長,并未在開發流程方面有更多節點上的吻合。

如果眾籌可以反向介入,由目前客群在設計定版之前事先提出他們的需求偏好,“有多少人大約是在50%是在80平米左右的,多少人是在120平米左右的”,開發商沉淀庫存的風險就會大幅下降。最理想的狀態是零庫存,項目開發周期縮短,開發商周轉速度加快,對開發企業的意義將不只停留在去庫存上。

前置眾籌

碧桂園稱自己為行業內首個開發眾籌產品,由中國平安提供平臺,把項目以每平米為單位拆分,面向購房者募集資金,樓盤完工后參與者獲得5%的現金回報或者最低至88折的購房折扣。

贵州彩票网實際上碧桂園并不算第一個吃螃蟹者。行業內也在嘗試一些可以成為常態的眾籌模式,既能精準地找到購房者,為其提供實惠,又可以降低開發商的項目開發成本和風險,砍掉目前一些長而效果差的中間渠道。比如無憂無房。

贵州彩票网“眾籌絕對是一個從根兒上解決問題的模式,而不是說我所有產品蓋好了,做一個營銷噱頭,我多便宜多便宜,而是說開發商有一個很穩定的收益的預期,可能利潤率就五個點、六個點,像制造業一樣,消費者也會拿到一個很實惠的房價。”在無憂我房負責人李熠看來,傳統模式的缺點在于一個項目的產品、戶型全都定型之后,才去面向市場,如果市場反饋不好,也很難再改變產品,只有降價出貨,或者玩新的營銷概念。

“他(開發商)需要跟一些客戶產生一些互動、交互,沒有產品先找到客戶,再去做產品,這是(跟傳統開發模式)一個本質的區別。”李熠以戶型為例,“比如說現在我一共會出六個戶型,但是設計院一般會設計三倍到四倍的戶型庫,以前這個設計出來以后,就是開發的決策團隊來拍板”。

贵州彩票网目前的房地產開發流程是線性的,開發商拿到地,根據地價和地段價值去設計產品、調研市場需求,然后進入營銷環節,尋找客戶,進行銷售。

一旦項目定型,眾籌模式再介入進去,就只能玩營銷噱頭,“因為他能夠做的空間已經不多了,產品都定了,無非就是賣房。所有的東西你都不能改了。”李熠稱無憂無房的眾籌模式是和開發商開發節點吻合的,相當于優化了開發商的流程。

第四種眾籌 ——“獨角獸”的野心

按照設想,無憂我房的眾籌模式會在開發商拿地之后就介入,定位客群,讓客群參與到設計環節,然后購買項目的眾籌產品,期間在精裝修等環節B端和C端還可以反復交互。到開盤銷售的時候,確定購買的客戶享受不同檔次的“定制化優惠”,如果要退出則拿到6-8%的現金收益。

贵州彩票网參與眾籌者“第一個,參與最早的;第二個,反饋意見最多的;第三個,他關注最多,投資最多的。這三類客群應該拿到最高的優惠”。基于互聯網的參與者還喜歡簡單,越簡單、越直接越好,“第一他很方便,我們手機給他推送消息他就可以參與了,第二他也沒有額外的成本,第三未來他還是有選擇權,并不代表我提了意見就一定百分之百要買,但是我們聽到的聲音,對他和對我們都是好的。”并且參與本身就是一種購房體驗,李熠如實說。

甚至說參與者可以對一些配套提出需求,比如幼兒園的規模、商店的類型等。購房者聚集到眾籌平臺上,取代了傳統模式中的第三方調研,但開發商還是拍板者的角色,也是專業化指導的角色。

“這本身就是一個流程的再造”,李熠在2014年中提出這個設想,成為當代置業內部創業者之一。但傳統的粗放模式仍沒有完結,營銷是開發企業內部最有話語權的部門,再造流程會打破開發企業內部原有的平衡。再者,開發企業最大的痛點是找到客戶、賣掉房子,快速去庫存,更看重實際的銷售效果。

眾籌客戶在哪里?

見多了眾籌概念的開發商,也會找到李熠要求合作賣房,真的只是在銷售環節合作的賣房,把無憂我房當作銷售渠道之一。但這并不是無憂無房所擅長的,和巨頭們相比,他們沒有強大的造勢能力,沒有動則幾十T的龐大數據庫。

“我們找到客戶的能力,肯定不如像萬科這種”,李熠知道無憂我房僅僅還是一家創業公司,在京東、平安、58同城等巨頭們面前,成為一個獨角獸(10億美金以上)都需要很大的勇氣。

贵州彩票网最初無憂我房把主要精力放在反向大數據方面,“怎么把客戶的反向大數據做得特別好,體驗特別好。后來發現其實找客戶是挺難的一件事情”,李熠說,“后來更多的節奏是先從金融開始切,讓大家能夠很實實在在的先得到一些優惠,得到優惠以后再來做反向大數據。在運營節奏上確實有很多調整。”

在行業內部,無憂我房并不知名,對于側重于營銷的甲方客戶,“不知名”就意味著聚攏客戶的能力會打折扣。“我們首先是和開發商一起打造一款很酷很好的產品,當你的產品好的時候,其實你的傳播就不是難點。”所以無憂我房的前期發展又對開發企業比較依賴,希望有更多的項目可以進來,累積到更大的數據庫,才能具有大數據的實際意義。

贵州彩票网“必須加速”,李熠說,前期無憂我房花了大量時間去做產品,讓產品更易理解、更簡單,讓開發商容易理解,讓購房者也容易理解,現在到了必須加速的時候。如今房地產眾籌的巨人們已經林立,不管他們是假眾籌、真賣房,還是真眾籌,時間拖得越久,成為獨角獸就會越來越難。

第四種眾籌 ——“獨角獸”的野心

“互聯網的本質,首先看消費者,看C端的需求”,李熠說認為互聯網思維基于消費者,“第一,你的產品,消費者肯定是希望能夠最低的價格買,你跟我說其他的都是假的;第二,能不能讓我有更多的參與感和選擇權,你自己想象成客戶也是一樣,對吧?這就是一個房地產行業所有消費者的本質,圍繞這個本質出發的這些商業模式,它一定會是成為主流。”

贵州彩票网“我現在被問得最多的問題是巨頭進來做你這個市場怎么辦?你的門檻在哪兒,別人抄你怎么辦?我現在就反問,你說送外賣有門檻嗎?餓了嗎也做到幾億了。你說滴滴,它創業的時候有門檻嗎?”李熠說創業團隊的的門檻就是團隊背水一戰的心態和做到200%的執行力,“我們都希望成為一個獨角獸”。







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